- 계약갱신청구권은 세입자가 전월세 계약을 1회에 한해 연장할 수 있는 권리입니다.
- 갱신 시 보증금·월세 인상률은 최대 5%로 제한됩니다(전월세상한제).
- 갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다.
- 5%는 상한선이며, 임대인·임차인 협의로 최종 인상률이 정해집니다.
- 법인 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다(대법원 판례).
전월세 계약 만료가 다가오면 세입자에게 가장 중요한 것이 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세상한제’입니다. 이 두 권리를 알아야 갑작스러운 이사나 과도한 임대료 인상을 막을 수 있습니다. 임대차 3법의 핵심을 세입자 입장에서 정리했습니다.
임대차 3법이란
임대차 3법은 2020년 7월 말 시행된 제도로, 전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권 세 가지로 구성됩니다. 주택임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정해 국민 주거생활의 안정을 목적으로 하며, 이 세 제도는 세입자의 주거 안정을 강화하기 위한 장치입니다. 이 중 세입자가 직접 행사하는 권리가 계약갱신청구권이고, 그 갱신 과정에 임대료 인상 폭을 묶는 것이 전월세상한제입니다. 두 제도는 사실상 한 세트로 작동한다고 이해하면 됩니다.
계약갱신청구권 — 한 번 더 살 권리
계약갱신청구권은 임차인이 전월세 계약을 1회에 한해 연장할 수 있는 권리입니다. 즉 기존 세입자가 원하면 임대인이 특별한 사유 없이는 갱신을 거절할 수 없습니다.
행사 시기가 중요합니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 하며, 반대로 이 기간에 임차인이 갱신요구권을 포기하겠다는 의사를 밝히면 이후에는 갱신권을 행사할 수 없습니다.
전월세상한제 — 5% 인상 제한
전월세상한제는 계약갱신청구권을 행사해 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세 인상률을 최대 5%로 제한하는 제도입니다.
알아둘 주의사항
- 철회 제한: 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 뒤에는 이를 임의로 철회할 수 없습니다. 다만 임대인의 승낙이 있으면 철회가 가능합니다.
- 법인은 제외: 대법원 판례에 따라 법인 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없습니다.
- 전월세 전환율: 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 전환율은 주택임대차보호법상 10%와 한국은행 기준금리 + 2% 중 더 낮은 비율을 적용합니다. 예를 들어 보증금 일부를 월세로 돌릴 때 이 상한을 넘겨 요구받았다면 협의·조정 대상이 됩니다.
시장에 미친 영향
이 제도는 세입자 보호라는 취지와 함께 시장에 여러 변화를 가져왔습니다. 분석에 따르면 법 개정 후 2020년 12월까지 신규 계약 전셋값은 평균 9~11% 상승했고, 계약갱신청구권으로 상한제가 적용된 재계약 매물을 포함하면 전셋값 상승률은 4~6%로 추정됩니다. 또 법 개정 이후 전월세 거래량은 평균 25% 감소했고, 전세가 차지하는 비중도 하락했으며, 전셋값 변동성은 17~21% 증가한 것으로 분석됩니다. 같은 집인데 신규 계약과 갱신 계약의 임대료가 크게 벌어지는 ‘이중가격 현상’ 같은 부작용도 나타났습니다.