작년보다 대출한도가 확 줄었다는 이야기, 요즘 부쩍 많이 들립니다. 착각이 아닙니다. 2025년 하반기부터 스트레스 DSR 3단계가 시행됐고, 규제지역 LTV까지 강화되면서 실제로 대출 한도가 줄어드는 구조가 만들어졌습니다. 지금 어떤 규제가 적용되고 있는지 정리했습니다.
기본 DSR 한도부터
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 매년 갚아야 할 원리금(원금+이자)의 비율입니다. 이 비율이 은행권은 40%, 2금융권(저축은행·상호금융 등)은 50%를 넘지 못하도록 막아놓은 게 기본 규제입니다. 연소득 5,000만원인 사람이라면, 은행권 대출로는 매년 원리금 상환액이 2,000만원을 넘는 대출을 받을 수 없는 구조입니다.
스트레스 DSR 3단계, 이미 시행 중
여기에 ‘스트레스 금리’라는 가상의 금리를 얹어 더 보수적으로 한도를 계산하는 게 스트레스 DSR입니다. 이 제도가 2024년부터 단계적으로 강화돼 왔습니다.
쉽게 말해 실제 대출금리가 4%라면, 스트레스 DSR 계산에서는 여기에 1.50%포인트를 더한 5.5%로 원리금을 계산해 한도를 산정합니다. 실제로 내는 이자가 오른 건 아니지만, ‘갚을 수 있는 최대 금액’ 계산이 더 깐깐해지면서 대출 한도 자체가 줄어드는 효과가 납니다. 금리가 오를 때를 대비해 미리 보수적으로 한도를 계산해두는 셈입니다.
전세자금대출도 이제 완전히 자유롭지 않다
그동안 전세자금대출은 DSR 계산에서 대체로 빠져 있었습니다. 그런데 2025년 10월 발표된 대책부터 조금 달라졌습니다.
LTV도 함께 강화됐다
2025년 10월 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·토지거래허가구역으로 새로 지정되면서, 이 지역 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 크게 낮아졌습니다. 토지거래허가구역에서는 비주택담보대출 LTV도 70%에서 40%로 함께 낮아졌습니다.
여기에 주택가격 구간별로 대출 자체에 절대금액 한도도 새로 생겼습니다.
LTV 비율을 다 채워도 이 절대금액을 넘길 수 없다는 뜻입니다. 예를 들어 20억원짜리 주택을 LTV 40% 적용받아 계산하면 8억원이 나오지만, 절대금액 한도(15억 초과~25억 이하 구간 4억원)가 더 낮기 때문에 실제로는 4억원까지만 대출받을 수 있습니다. 고가주택일수록 대출로 채울 수 있는 비중이 확 줄어드는 구조입니다.
생애최초 구매자는 그나마 낫다
생애최초 주택구매자는 지역이나 가격과 무관하게 LTV 상한을 더 높게 받아왔습니다(2022년 도입, 최대 6억원 한도). 다만 2025년 6월 발표된 대책으로 수도권·규제지역에 한해 이 상한이 80%에서 70%로 다소 낮아졌고, 지방·비규제지역은 기존 80%가 그대로 유지되는 것으로 알려져 있습니다.
2026년, 규제가 한 번 더 조여졌다
2026년 4월 1일 관계기관 합동으로 ‘2026년도 가계부채 관리방안’이 발표됐습니다. 핵심은 가계대출 증가율 목표를 2025년 실적(1.7%)보다 낮은 1.5%로 더 조인 것입니다.
이 방안에는 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출의 비중을 현재 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 줄이는 목표도 담겨 있습니다. 저리 정책대출에 기대 온 실수요자라면 이 부분도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 다주택자나 임대사업자로 대출을 유지 중이라면 만기연장이 막힐 수 있다는 점을, 사업자대출을 받아 실제로는 집을 산 경우라면 전수조사 대상이 될 수 있다는 점도 함께 알아두는 게 좋습니다.
결론 — 대출 계획은 지금 규제 기준으로 다시 짜야 한다
정리하면 지금은 ①스트레스 DSR 3단계(가산금리 1.50%, 수도권 하한 3%)가 전면 시행 중이고 ②규제지역 LTV가 40%까지 낮아졌으며 ③가격대별 절대금액 한도까지 겹쳐 있는 상황입니다. 1~2년 전 기준으로 계산했던 대출 한도를 그대로 믿었다가는 실제 실행 단계에서 크게 어긋날 수 있습니다.