전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면 어떻게 될까요. 이런 위험을 대비하는 장치가 전세보증금 반환보증입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환을 책임지는 상품인데, 가입에는 조건이 있습니다. 핵심만 정리했습니다.
반환보증이란
전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 돌려줘야 하는 보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)가 책임지는 개인보증 상품입니다. 집주인이 보증금을 못 주는 상황이 와도 공사가 대신 돌려주는 구조라, 전세사기·역전세 걱정을 덜어줍니다. 최근 몇 년 새 전세사기 피해가 이슈가 되면서, 계약 전 이 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 세입자도 늘고 있습니다.
가입 대상과 조건
먼저 기본 요건을 확인하세요.
여기서 전입신고와 확정일자는 단순 행정절차가 아니라 보증 가입의 필수 전제조건입니다. 대항력과 우선변제권을 갖추지 못한 상태라면, 만약 집이 경매로 넘어가더라도 후순위 채권자로 밀려 보증금을 온전히 지키기 어렵습니다. 이사 후 바로 전입신고와 확정일자를 챙겨야 하는 이유가 여기에 있습니다.
주택 자체에도 조건이 있습니다. 공사가 산정한 주택가격이 12억원 이하여야 하고(단독·다가구는 연면적 대비 임차면적 비율에 따른 금액 기준), 보증 대상 보증금에 압류·가압류·채권양도 등 제3자의 권리침해가 없어야 합니다.
언제까지 신청해야 하나
가입 시점이 중요합니다. 신규·갱신 전세계약 모두 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청해야 합니다. 예를 들어 2년 계약이라면 첫 1년 안에는 신청을 마쳐야 한다는 뜻입니다. 계약 후반부에 뒤늦게 신청하려 하면 받아주지 않으니, 계약 초반에 챙기는 게 안전합니다.
보증한도와 보증료
예를 들어 주택가격이 5억원이고 선순위 근저당이 1억원 잡혀 있다면, 보증한도는 5억원의 90%인 4억 5천만원에서 1억원을 뺀 3억 5천만원이 됩니다. 이미 은행 대출이 많이 잡힌 집일수록 보증 가입이 까다로워지는 구조이니, 계약 전 등기부등본으로 선순위 채권 규모를 확인해보는 것이 좋습니다.
보증료는 LTV(담보인정비율) 구간에 따라 차등 적용됩니다.
선순위 채권과 본인 보증금을 합한 금액이 주택가격에서 차지하는 비중이 낮을수록 보증료율도 낮아지는 구조입니다. 즉 안전한 매물일수록(선순위 대출이 적을수록) 보증료 부담도 줄어듭니다.
신청 방법과 서류
신청은 HUG 지사, 위탁은행 방문, 또는 모바일 앱(모바일HUG, 네이버부동산, 카카오페이, 토스 등)으로 할 수 있습니다.
필요 서류는 주민등록등본, 신분증, 확정일자부 임대차계약서, 전입세대확인서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 보증금 지급 확인 서류 등입니다.
보증금은 언제 청구하나
계약이 끝났는데도 돌려받지 못했다면 청구 시점을 알아둬야 합니다. 보증금 반환 청구는 임대차계약 종료 후 1개월 내에 보증금을 반환받지 못했거나, 경·공매 종료 후 배당받지 못한 경우에 가능합니다. 보증 대상 주택 유형은 단독·다가구, 다중, 연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등으로 폭넓게 인정되니, 계약 전 본인 매물이 대상인지 확인해두면 안심하고 계약할 수 있습니다.