- “다음 세입자가 들어와야 준다”는 법적 근거가 없다 — 계약 종료와 동시에 반환 의무
- 보증금을 못 받았다면 이사 전에 임차권등기명령부터 (주택임대차보호법 제3조의3)
- 등기가 마쳐지면 이사·전출을 해도 대항력과 우선변제권이 유지된다
- 다툼이 크지 않으면 소송보다 지급명령이 빠르고 저렴 — 2주 내 이의 없으면 확정
- 보증금 3,000만원 이하는 소액사건심판 대상
- 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금이 가산된다
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다. “다음 세입자가 들어와야 준다”는 말만 반복합니다. 법적으로는 다음 세입자를 구하는 것과 보증금 반환은 아무 관계가 없습니다. 계약이 끝나면 집을 비워 주는 것과 보증금을 돌려주는 것은 동시에 이행해야 할 의무입니다.
문제는 버티는 집주인에게 어떻게 대응하느냐입니다. 순서를 잘못 잡으면 이사도 못 가고 권리도 잃는 상황이 됩니다. 단계별로 무엇을 해야 하는지 정리했습니다.
가장 먼저 — 이사 가기 전에 해야 할 일
보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사부터 가면 안 됩니다. 세입자의 권리인 대항력과 우선변제권은 그 집에 살면서 전입신고를 유지하는 것을 조건으로 하기 때문입니다. 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간 순위가 사라집니다.
그렇다고 보증금 받을 때까지 눌러앉아 있을 수도 없습니다. 이때 쓰는 것이 임차권등기명령입니다.
핵심은 등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤에 이사해야 한다는 점입니다. 신청만 해 놓고 이사하면 그 사이에 권리가 비는 구간이 생깁니다. 등기부등본을 떼어 임차권등기가 올라간 것을 확인하고 움직여야 합니다.
부수 효과도 있습니다. 임차권등기는 등기부에 남기 때문에, 집주인 입장에서는 다음 세입자를 구하기 어려워집니다. 그 자체가 압박이 됩니다.
내용증명 — 다툼의 시작점을 만든다
임차권등기와 함께 내용증명을 보냅니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 두 가지 역할을 합니다.
- 언제 무엇을 요구했는지를 공적으로 남깁니다. 나중에 소송에서 증거가 됩니다.
- 집주인에게 실제로 법적 절차로 갈 의사가 있다는 신호를 줍니다. 이 단계에서 해결되는 경우도 적지 않습니다.
내용에는 계약 종료일, 보증금 액수, 반환 요구, 반환하지 않을 경우 법적 조치를 취하겠다는 뜻, 회신 기한을 담습니다. 우체국에서 보내면 됩니다.
지급명령 — 소송보다 빠르고 싸다
그래도 반응이 없다면 곧장 소송으로 가기 전에 지급명령(독촉절차)을 검토할 수 있습니다.
| 구분 | 지급명령 | 보증금반환청구 소송 |
|---|---|---|
| 절차 | 서류 심사만, 법정 출석 없음 | 변론기일 진행 |
| 비용 | 소송의 10분의 1 수준 인지대 | 인지대·송달료 전액 |
| 기간 | 이의 없으면 비교적 빠르게 확정 | 수개월 이상 |
| 집주인이 이의하면 | 정식 소송으로 전환 | 해당 없음 |
| 확정되면 | 확정판결과 같은 효력 (강제집행 가능) | 강제집행 가능 |
집주인이 2주 안에 이의신청을 하면 그대로 정식 소송으로 넘어갑니다. 그래서 다툼의 여지가 크지 않은 사안, 즉 “보증금 액수도 계약 종료도 명백한데 그냥 안 주는” 전형적인 경우에 효과적입니다. 반대로 집주인이 하자 보수비 등을 이유로 다툴 것이 확실하다면 처음부터 소송으로 가는 편이 시간을 아낍니다.
소송으로 간다면
보증금이 3,000만원 이하라면 소액사건심판 대상입니다. 절차가 간소하고 빠릅니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 소가 3,000만원 이하 (금액을 쪼개서 청구하는 것은 인정되지 않음) |
| 이행권고결정 | 법원이 피고에게 원고 청구대로 이행하라고 권고. 피고가 2주 내 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력 |
| 심리 | 이의가 있을 때만 변론기일 진행, 심문 후 즉시 판결 선고 가능 |
보증금이 3,000만원을 넘으면 일반 민사소송으로 진행합니다. 절차는 길지만 구조는 같습니다.
이겨도 돈이 안 들어온다면
판결이나 지급명령이 확정돼도 집주인이 자발적으로 주지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다.
- 부동산 강제경매 — 그 집을 경매에 넘겨 배당받습니다. 임차권등기를 해 둔 우선변제권 순위가 여기서 위력을 발휘합니다.
- 채권압류·추심 — 집주인의 예금이나 다른 임차인에게 받을 월세 채권 등을 압류합니다.
- 재산명시·재산조회 — 집주인의 재산을 파악하는 절차입니다.
여기서 중요한 것이 순위입니다. 선순위 근저당이 많이 잡힌 집이라면 경매로 넘어가도 배당받을 금액이 적을 수 있습니다. 그래서 계약 단계에서 등기부를 확인하는 일이 그토록 강조되는 것입니다.
애초에 이 상황을 피하려면
사후 대응은 시간과 비용이 큽니다. 계약 단계에서 막는 편이 훨씬 저렴합니다.
- 전입신고와 확정일자를 입주 당일에 마칩니다. 이것이 모든 권리의 출발점입니다. 구체적인 원리는 전입신고와 확정일자로 보증금을 지키는 방법에서 다뤘습니다.
- 등기부등본으로 선순위 채권을 확인합니다. 근저당 금액과 내 보증금의 합이 시세를 넘지 않는지 봅니다.
- 전세보증금 반환보증에 가입합니다. 집주인이 못 돌려줘도 보증기관이 대신 지급합니다. 조건과 보증료는 전세보증금 반환보증 가입 조건에서 정리했습니다.
- 계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신 거절 의사를 명확히 통지합니다. 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 연장됩니다.
정리하면
순서가 전부입니다. ① 이사 전에 임차권등기명령 → ② 등기 확인 후 이사 → ③ 내용증명 → ④ 지급명령 또는 소송 → ⑤ 강제집행입니다.
가장 흔한 실수는 보증금을 못 받은 채로 먼저 이사를 가 버리는 것입니다. 대항력과 우선변제권이 사라져 나중에 경매가 진행돼도 배당 순위에서 밀립니다. 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 눈으로 확인한 뒤에 짐을 빼야 합니다.
그리고 “다음 세입자가 들어와야 준다”는 말은 법적 근거가 없습니다. 계약 종료와 동시에 반환 의무가 생기고, 소장을 보내는 순간부터 연 12%의 지연이자가 붙습니다.