- 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산, 10년 이내 팔면 취득가액이 증여자 취득가 그대로 (소득세법 제97조의2)
- 2023년 개정으로 5년→10년으로 연장 (2023.1.1 이후 증여분부터), 주식 등은 1년
- 이혼해도 이월과세 적용(예외 아님) — 배우자는 사망으로 혼인관계 소멸된 경우만 예외
- 이미 낸 증여세는 필요경비로 공제되지만, 취득가액 낮추기 효과 자체는 사라진다
- ⚠️ 이월과세 세액보다 부당행위계산부인 세액이 크면 그쪽이 우선 적용될 수 있다
“10년 전에 산 땅인데 그동안 많이 올랐어요. 배우자한테 증여하고 나서 팔면 취득가액이 최근 시세로 잡혀서 양도세가 줄어든다던데요?” — 부동산 카페나 세무 상담에서 자주 나오는 질문입니다.
결론부터 말하면 이 방법은 대부분 통하지 않습니다. 오히려 세금을 아끼려다 실익 없이 증여세만 추가로 내는 결과가 될 수 있습니다. 소득세법이 이런 우회 절세를 막기 위해 이월과세라는 규정을 두고 있기 때문입니다.
이월과세란 무엇인가
소득세법 제97조의2는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔면, 양도차익 계산의 기준이 되는 취득가액을 ‘증여받은 날의 시세’가 아니라 ‘원래 증여자가 그 재산을 산 가격’으로 되돌린다는 규정입니다.
취지는 명확합니다. 증여로 취득가액을 최근 시세로 ‘세탁’해서 양도차익을 줄이고 양도세를 회피하는 것을 막기 위한 장치입니다.
적용 대상과 기간
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 적용 대상 재산 | 토지·건물, 분양권·조합원입주권 등 부동산 취득권리, 특정시설물이용권 |
| 적용 기간 (2023.1.1 이후 증여분) | 증여받은 날부터 10년 이내 양도 |
| 적용 기간 (2022.12.31 이전 증여분) | 증여받은 날부터 5년 이내 양도 (종전 규정) |
2023년 개정으로 기간이 5년에서 10년으로 대폭 늘었습니다. 지금 증여를 계획한다면 “5년만 버티면 된다”는 예전 정보는 더 이상 맞지 않고, 10년을 기준으로 판단해야 합니다.
계산은 어떻게 되나
이월과세가 적용되면 양도차익 계산 구조가 완전히 바뀝니다.
| 구분 | 취득가액 기준 |
|---|---|
| 이월과세 미적용 (10년 지나서 양도 등) | 증여받을 당시 시세 (증여세 신고가액) |
| 이월과세 적용 (10년 이내 양도) | 증여자가 원래 그 재산을 취득한 가격 |
예를 들어 부모가 1억원에 산 땅을 자녀에게 증여할 당시 시세가 5억원이었고, 자녀가 증여받은 지 3년 만에 6억원에 팔았다면, 이월과세가 적용돼 취득가액은 1억원으로 계산됩니다. 증여받은 시세(5억원)를 취득가액으로 쓸 수 없으니, 양도차익이 훨씬 커져 양도세 부담도 커집니다.
이혼하거나 부모가 돌아가시면 예외가 될까
“증여 이후에 이혼했으니 배우자가 아니어서 이월과세가 빠지지 않을까”라고 생각하기 쉽지만, 예외 기준이 헷갈리게 정해져 있습니다.
| 상황 | 이월과세 적용 여부 |
|---|---|
| 증여 후 이혼으로 배우자 관계가 소멸된 경우 | 그래도 적용된다 (예외 아님) |
| 증여자인 배우자가 사망한 경우 | 적용되지 않는다 (예외) |
| 증여자인 직계존비속이 사망한 경우 | 그래도 적용된다 (예외 아님) |
| 입양취소·법원 판결로 직계존비속 관계가 소멸된 경우 | 그래도 적용된다 (예외 아님) |
즉 “관계가 끊어지면 예외”라는 직관과 실제 규정이 다릅니다. 배우자 증여는 사망으로 혼인관계가 끝난 경우만 예외이고, 이혼으로 끝난 경우는 그대로 적용됩니다. 반대로 직계존비속 증여는 증여자가 사망해도 예외가 되지 않습니다.
주식 등은 기간이 다르다
부동산과 달리 상장주식 등 소득세법 제94조 제1항 제3호에 해당하는 자산은 이월과세 적용 기간이 1년으로 짧게 정해져 있습니다. 부동산 절세 목적으로 이 글을 보고 계신다면 10년 기준이 맞지만, 주식·펀드를 증여 후 매도할 계획이라면 별도로 1년 기준을 확인해야 합니다.
그럼 증여 후 양도는 언제 실익이 있나
- 10년(주식은 1년)이 실제로 지난 뒤 양도하는 경우 — 이월과세 적용 기간을 벗어나므로 증여받은 시세가 취득가액이 됩니다.
- 당장 팔 계획이 없고, 배우자 간 자산 분산이나 상속 대비 차원에서 증여하는 경우 — 양도가 목적이 아니라면 이월과세와 무관합니다.
- 부당행위계산부인 규정과의 비교도 필요합니다. 이월과세를 적용한 세액보다 증여자가 직접 양도한 것으로 볼 때의 세액이 더 크다고 국세청이 판단하면 그 계산이 우선 적용될 수 있어, 단순 취득가액 비교만으로 유불리를 단정하기 어렵습니다.
증여 자체의 세금 부담을 먼저 가늠해보고 싶다면 증여세 면제 한도 글에서 확인할 수 있고, 이후 실제 양도 시점의 세금은 양도소득세 계산법 글과 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
실제로 어떻게 확인하나
- 증여받은 날짜와 증여 당시 신고가액(시세)을 확인합니다.
- 증여자(부모·배우자)의 원래 취득 시기와 취득가액을 확인합니다 — 매매계약서, 등기부등본, 취득세 납부 내역 등이 근거가 됩니다.
- 양도 예정일이 증여일로부터 10년(주식은 1년) 이내인지 계산합니다.
- 10년 이내라면 이월과세를 전제로 양도세를 미리 시뮬레이션해 실익이 있는지 따져봅니다. 필요경비로 공제되는 증여세 산출세액도 함께 반영합니다.
- 금액이 크다면 세무사와 함께 부당행위계산부인 적용 가능성까지 검토받는 것이 안전합니다.
정리하면
배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내(주식은 1년 이내)에 팔면, 취득가액은 증여받은 시세가 아니라 증여자가 원래 산 가격으로 계산됩니다. 이혼이나 증여자의 사망으로 관계가 소멸했다고 해서 자동으로 예외가 되는 것도 아닙니다.
“증여해서 취득가액을 올리면 양도세가 준다”는 정보는 대부분 10년이라는 기간을 빼먹은 반쪽짜리 정보입니다. 실제로 양도 계획이 있다면 기간 계산부터 정확히 하고, 금액이 크다면 세무사 확인을 거치는 것이 안전합니다.