- 차임 연체 해지 기준은 주택 2기(민법 제640조), 상가 3기(상가임대차법 제10조의8)
- ‘2기’는 연속 두 달이 아니라 연체액 합계가 두 달치에 이른 것
- 연체 기준을 넘겨도 해지 통지를 해야 계약이 끝난다 — 내용증명으로
- 소송보다 점유이전금지가처분이 먼저 — 안 하면 점유자가 바뀔 때 판결이 무용지물
- 정식 명칭은 건물인도청구소송 · 인도 청구와 밀린 차임을 함께 청구
- 문을 따거나 짐을 내놓으면 집주인이 형사처벌 — 자력구제는 인정되지 않는다
월세가 몇 달째 밀렸는데 세입자가 나가지 않습니다. 계약도 끝났는데 문을 열어 주지 않습니다. 이때 집주인이 할 수 있는 일은 하나뿐입니다. 법원을 통하는 것입니다.
임의로 문을 따고 들어가거나 짐을 빼는 것은 주거침입·재물손괴가 되어 오히려 집주인이 형사처벌을 받습니다. 단전·단수도 마찬가지입니다. 정식 절차가 무엇이고 어디서 시간이 걸리는지 순서대로 정리했습니다.
먼저 — 해지 사유가 있는가
소송을 걸려면 계약이 적법하게 끝났어야 합니다. 계약 기간 만료가 아니라 차임 연체를 이유로 해지하는 경우, 몇 기가 밀려야 하는지는 주택과 상가가 다릅니다.
| 구분 | 근거 | 연체 기준 |
|---|---|---|
| 주택(주거용 건물) | 민법 제640조 | 차임 연체액이 2기의 차임액에 달한 때 |
| 상가건물 | 상가건물 임대차보호법 제10조의8 | 차임 연체액이 3기의 차임액에 달한 때 |
여기서 ‘2기’는 연속 두 달을 뜻하는 것이 아니라 연체된 금액의 합계가 두 달치에 이른 것을 말합니다. 매달 절반씩 밀려 넉 달이 지났다면 합계가 두 달치가 되므로 해지 사유가 됩니다.
소송보다 먼저 — 점유이전금지가처분
실무에서 가장 많이 놓치고, 가장 크게 손해 보는 지점입니다.
소송을 걸어 판결을 받아도, 그 판결은 소송 상대방에게만 효력이 있습니다. 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨 버리면, 애써 받은 판결로는 그 새 점유자를 내보낼 수 없습니다. 처음부터 다시 소송해야 합니다.
가처분에는 담보 제공(공탁 또는 보증보험)이 따르지만, 이 절차를 건너뛰었다가 소송을 통째로 다시 하는 것보다는 훨씬 저렴합니다.
소송 — 정확한 이름은 건물인도청구
흔히 ‘명도소송’이라고 부르지만 현재 정식 명칭은 건물인도청구소송입니다. 관할은 부동산 소재지 법원입니다.
보통 인도 청구와 밀린 차임 청구를 함께 제기합니다. 나가라는 것과 밀린 돈을 달라는 것을 한 소송에서 정리하는 편이 효율적입니다. 계약 종료일 이후 계속 점유한 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득을 청구합니다.
| 단계 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 해지 통지 | 내용증명으로 계약 해지 의사 전달 | 연체 기준(주택 2기·상가 3기) 충족 후 |
| ② 점유이전금지가처분 | 점유자가 바뀌는 것을 막음 | 소송보다 먼저 또는 동시에 |
| ③ 소장 접수 | 건물인도청구 + 밀린 차임·부당이득 청구 | 부동산 소재지 관할 법원 |
| ④ 변론·판결 | 임차인이 다투면 기일이 늘어남 | 수개월 소요 |
| ⑤ 강제집행 신청 | 판결 확정 후 집행문 부여받아 신청 | 집행관이 진행 |
| ⑥ 계고 후 집행 | 자진 인도 기회를 준 뒤 강제로 인도 | 노무비 등 신청인이 선납 |
판결을 받아도 끝이 아니다
판결이 확정돼도 임차인이 스스로 나가지 않으면 강제집행을 신청해야 합니다. 집행관이 먼저 계고(언제까지 비우라는 예고)를 하고, 그래도 나가지 않으면 정해진 날에 강제로 짐을 들어냅니다.
비용이 여기서 발생합니다. 짐을 옮길 노무비와 보관할 창고 비용을 신청인이 먼저 내야 합니다. 짐이 많거나 평수가 클수록 금액이 올라갑니다. 법적으로는 임차인에게 청구할 수 있지만, 실제로 받아내는 것은 별개의 문제입니다.
이렇게 하면 집주인이 처벌받는다
기다리다 지쳐 직접 해결하려는 순간 입장이 뒤바뀝니다.
- 문을 따고 들어가는 것 — 주거침입죄가 성립할 수 있습니다. 임차인이 점유하고 있는 이상 집주인이라도 함부로 들어갈 수 없습니다.
- 짐을 밖에 내놓는 것 — 재물손괴·절도 문제가 생길 수 있습니다.
- 도어락 비밀번호를 바꾸는 것 — 점유를 방해하는 행위로 다투어집니다.
- 단전·단수 — 업무방해나 형사 문제로 이어질 수 있습니다.
- 찾아가 압박하는 것 — 협박·주거침입으로 신고당하는 사례가 있습니다.
세입자가 명백히 잘못한 상황이어도 자력구제는 인정되지 않습니다. 판결과 집행관을 거치는 것 외에 방법이 없습니다.
시간과 비용을 줄이는 법
- 연체가 시작되면 기록을 남깁니다. 입금 내역, 독촉 문자, 통화 기록이 나중에 증거가 됩니다.
- 해지 통지를 미루지 않습니다. 요건을 갖춘 시점에 내용증명을 보내야 시계가 돌아갑니다.
- 가처분을 건너뛰지 않습니다. 비용을 아끼려다 소송을 다시 하게 되는 경우가 가장 큰 손해입니다.
- 보증금과 연체액을 비교해 둡니다. 보증금이 남아 있다면 그 범위에서 정산되므로, 소송까지 가기 전에 합의가 되는 경우가 많습니다.
- 합의로 끝나면 제소전화해를 고려합니다. 나가기로 합의했다면 그 내용을 법원에서 확정해 두면, 어기더라도 소송 없이 바로 집행할 수 있습니다.
임대 수익과 비용을 함께 따져 보려면 임대수익률 계산기가 참고가 됩니다. 반대로 세입자 입장에서 보증금을 못 받는 상황이라면 전세보증금 반환 절차를 참고하세요.
정리하면
순서는 ① 해지 사유 확인(주택 2기·상가 3기) → ② 내용증명으로 해지 통지 → ③ 점유이전금지가처분 → ④ 건물인도청구소송 → ⑤ 강제집행입니다.
가장 흔한 실수는 두 가지입니다. 하나는 가처분을 건너뛰는 것으로, 소송 중 점유자가 바뀌면 판결이 무용지물이 됩니다. 다른 하나는 기다리다 직접 해결하려는 것으로, 문을 따거나 짐을 내놓는 순간 집주인이 형사 문제에 걸립니다.
절차 자체는 정해져 있지만 기간과 비용이 만만치 않으므로, 소송으로 가기 전에 보증금 범위에서 정산하는 합의가 가능한지 먼저 따져 보는 것이 현실적입니다.