등기부등본 보는 법, 계약 전 이 3곳만 확인하세요

전세나 매매 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 서류가 등기부등본입니다. 그런데 막상 발급받아도 표제부·갑구·을구가 뭔지, 어디를 봐야 하는지 막막한 경우가 많습니다. 각 항목이 무엇을 뜻하고, 계약 전 꼭 확인해야 할 부분이 무엇인지 정리했습니다.

등기부등본이란

등기부등본은 부동산의 주소, 면적, 소유권, 저당권 등 권리 관계와 그 변동 사항을 기록한 공적 문서입니다. 정식 명칭은 등기사항전부증명서이며, 부동산 계약에서 가장 기본이 되는 확인 서류입니다. 전세든 매매든 계약서에 도장을 찍기 전에는 반드시 이 서류로 집의 권리 상태를 직접 확인해야 하며, 중개사가 보여줬더라도 스스로 다시 발급받아 확인하는 습관이 안전합니다.

세 부분으로 구성됩니다

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

표제부 — 부동산 자체를 확인

표제부는 부동산의 기본 정보인 주소, 층수, 구조, 건물 용도 등을 표시합니다. 특히 건물 용도를 꼭 확인해야 합니다. 용도가 주거용이 아니라 근린생활시설로 돼 있다면, 전세대출이나 HUG 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.

갑구 — 소유권을 확인

갑구는 부동산 소유권의 변동 이력과 현재 소유자를 나타내며, 압류·경매·신탁 같은 정보도 함께 표시됩니다. 계약 시 반드시 현재 등기부상의 소유자와 실제 계약할 임대인의 신분증·주민등록번호를 대조해 일치하는지 확인해야 합니다. 이름이 같아도 주민등록번호가 다르면 동명이인일 수 있습니다.

을구 — 집주인의 빚을 확인

을구는 소유권 외의 권리관계, 즉 집주인의 빚 정보인 저당권(근저당권)과 채권최고액을 기록합니다.

계약 전 꼭 확인할 위험 신호

가장 중요한 건 채권최고액과 내가 낼 전세보증금을 합친 금액이 주택 시세에서 차지하는 비중입니다. 이 합계가 주택 시세의 70% 이상을 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

또 하나 주의할 표시가 ‘임차권등기명령’입니다. 이 기록이 있다면 집주인이 과거에 보증금을 반환하지 않은 전력이 있다는 뜻이므로, 계약을 신중히 검토해야 합니다. 말소된 기록이라 하더라도 왜 이런 등기가 있었는지 이유를 확인해보는 것이 좋고, 최근에 반복적으로 발생했다면 계약 자체를 재고할 필요가 있습니다.

발급 방법과 확인 팁

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 무인민원발급기에서 열람(700원)하거나 발급(1,000원)받을 수 있습니다.

등기부등본 내용은 빠르게 변동될 수 있으므로, 계약 전과 잔금을 치르기 직전 두 번 모두 ‘오늘 날짜’로 다시 확인하는 것이 안전합니다. 열람·발급 시에는 모든 이력을 볼 수 있도록 ‘전부’를 선택하고 ‘말소사항 포함’으로 요청해야 과거 기록까지 빠짐없이 확인할 수 있습니다. 아파트 같은 집합건물이 아니라면, 건물 등기부등본 외에 토지 등기부등본도 별도로 확인해야 합니다.