- 전월세 전환율은 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다.
- 법정 상한은 한국은행 기준금리에 2.0%를 더하는 방식으로 산정됩니다.
- 계산 공식은 (월세 × 12 ÷ 전세금 차액) × 100입니다.
- 신규 계약이나 임차인이 바뀌는 계약, 월세를 전세로 전환하는 경우에는 적용되지 않습니다.
- 임대차는 사인 간 계약이라 전환율을 넘겨도 과태료 등 행정 제재는 불가능합니다.
전월세 전환율이란 무엇인가
이름 그대로 전세를 월세로, 또는 월세 비중을 늘리는 방향으로 바꿀 때 쓰이는 비율입니다. 전월세 전환율은 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 비율입니다. 예를 들어 전세 보증금 일부를 월세로 돌려 매달 내는 돈을 늘리는 대신 보증금을 낮추는 재계약 상황에서 이 비율이 기준이 됩니다.
어떻게 정해지나
전월세 전환율은 임의로 정하는 숫자가 아니라 계산식이 있습니다. 현재 법규상 전월세 전환율의 상한은 한국은행 기준금리에 2%를 더하는 방식으로 산정됩니다. 즉 기준금리가 오르내리면 전환율 상한도 함께 움직입니다.
이 계산 방식이 처음부터 지금과 같았던 것은 아닙니다. 2016년 11월 이전에는 전월세전환율 계산 시 기준금리의 4배를 적용하는 공식이 사용됐습니다. 기준금리에 배수를 곱하는 방식에서, 지금처럼 기준금리에 일정 이율을 더하는 방식으로 바뀐 것입니다.
더하는 이율 자체도 조정된 바 있습니다. 2020년 8월 24일 기준, 이전에는 전월세전환율이 한국은행 기준금리에 3.5%를 더하여 산출됐습니다. 그러다 정부는 2020년 10월부터 전월세전환율 산정 시 적용되는 시행령 이율을 3.5%에서 2.0%로 낮췄습니다. 임차인의 부담을 줄이는 방향으로 개정된 것입니다.
이후 이 기준은 상당 기간 유지되고 있습니다. 월차임전환시산정률은 2020년 9월 29일부터 2025년 5월 29일까지 2.0%로 일관되게 적용되고 있습니다.
계산하는 방법
집주인이 제시한 월세가 적정한지 직접 확인할 수 있는 공식이 있습니다. 임차인은 (월세 × 12 ÷ 전세금 차액) × 100 공식을 사용하여 집주인이 제시한 월세의 전환율 적정성을 판단할 수 있습니다.
여기서 ‘전세금 차액’은 기존 전세 보증금에서 재계약 후 보증금을 뺀 금액을 뜻합니다. 이 차액을 월세로 바꾸는 셈이니, 연간 월세 총액을 전세금 차액으로 나누고 100을 곱하면 실제 적용된 전환율이 나옵니다. 이 값을 법정 상한(기준금리+2.0%)과 비교하면 재계약 조건이 합리적인 수준인지 가늠할 수 있습니다.
지금 기준으로 계산해보면
| 시점 | 시행령 고정 이율 | 산정 방식 |
|---|---|---|
| 2016년 11월 이전 | – | 기준금리 × 4배 |
| 2020년 8월 24일 기준 | 3.5% | 기준금리 + 3.5% |
| 2020년 10월 이후 | 2.0% | 기준금리 + 2.0% |
| 2025년 5월 29일 기준 | 2.0% | 기준금리(2.5%) + 2.0% |
2025년 5월 29일 변경 예정인 월차임전환시산정률은 2.0%이며 기준금리는 2.5%로 확인됩니다. 이 수치를 대입하면 현재 법정 상한은 대략 연 4.5% 수준입니다. 다만 기준금리는 통화정책에 따라 계속 바뀌므로, 실제 계산 시점의 최신 기준금리를 확인해 대입해야 합니다.
언제는 적용되지 않나
전월세 전환율이 모든 상황에 적용되는 것은 아닙니다. 신규 계약, 임차인이 바뀌는 계약, 또는 월세를 전세로 전환하는 경우에는 전월세 전환율이 적용되지 않습니다.
이 규정은 어디까지나 ‘기존 임차인이 재계약을 하면서 전세를 월세로(또는 월세 비중을 늘리는 방향으로) 바꿀 때’만 적용되는 상한선입니다. 새로 이사 오는 세입자와의 신규 계약이나, 반대로 월세를 전세로 돌리는 경우에는 이 상한이 적용되지 않으므로 별개로 봐야 합니다.
넘겨도 제재가 없다는 것의 의미
법정 상한이 있다고 해서 이를 지키지 않으면 처벌받는 것은 아닙니다. 임대차는 사인 간 계약이므로 전월세 전환율 위반에 대한 과태료 등 행정 제재는 불가능합니다. 정부가 상한을 정해뒀지만 이를 강제할 수단은 마련돼 있지 않은 셈입니다.
그래서 실질적인 효력은 ‘협상 카드’에 가깝습니다. 집주인이 상한을 크게 넘는 월세를 제시했을 때, 임차인이 이 계산 공식을 근거로 조정을 요청할 수는 있지만, 응하지 않는다고 강제할 방법은 없습니다. 결국 재계약 협상 테이블에서 참고 기준으로 활용하는 것이 이 제도의 실질적인 쓰임새입니다.
전환율이 낮아지면 임차인에게 유리합니다
방향성만 보면 임차인에게 유리하게 작용합니다. 전월세 전환율이 낮아지면 전세를 월세로 변경할 때 임차인의 월세 부담이 감소합니다. 같은 전세금 차액을 월세로 돌리더라도, 적용되는 이율(전환율)이 낮을수록 매달 내는 금액이 작아지기 때문입니다. 2020년 시행령 이율 인하는 이런 취지에서 이뤄진 조정이었습니다.
공식 통계는 어디서 확인하나
전세·월세 관련 공식 통계를 다루는 기관도 알아두면 도움이 됩니다. 한국부동산원은 부동산 전반의 국가통계를 작성 및 보급하며, 부동산통계정보시스템(R-ONE)을 운영합니다. 지역별 전월세 시세나 전환율 관련 통계를 참고하고 싶다면 이 기관의 자료를 확인할 수 있습니다.
재계약 전 체크리스트
- 전세금 차액 확인 — 기존 보증금과 재계약 후 보증금의 차이가 얼마인지
- 직접 계산 — (월세 × 12 ÷ 전세금 차액) × 100 공식으로 실제 적용 전환율 산출
- 법정 상한과 비교 — 현재 기준금리 + 2.0%와 비교해 과도한지 판단
- 적용 대상인지 확인 — 신규 계약·임차인 변경·월세→전세 전환은 이 규정 대상이 아님
- 협상 카드로 활용 — 상한을 넘더라도 법적 제재는 없으므로 협상 근거로만 활용 가능
- 최신 기준금리 확인 — 상한이 기준금리 연동이라 계산 시점의 금리를 반영해야 함