이사 나갈 때 원상복구, 벽지 얼룩까지 물어줘야 할까

2년 살던 집에서 이사 나가는 날, 집주인이 벽지 얼룩과 장판 눌림 자국을 가리키며 “이거 수리비 빼겠다”고 합니다. 살면서 생긴 자연스러운 흔적인데도 보증금에서 깎겠다니 억울한 마음이 듭니다.

결론부터 말하면 정상적으로 살면서 생긴 흔적은 대부분 원상복구 대상이 아닙니다. 어디까지가 임차인 책임이고 어디부터가 아닌지, 판례 기준으로 정리했습니다.

원상복구 의무란

민법 제654조는 임대차에 제615조(사용대차의 원상회복의무)를 준용합니다. 임차인은 임대차가 끝나면 목적물을 원상에 회복하여 반환할 의무를 집니다. 여기까지만 보면 임차인이 모든 흔적을 다 고쳐놔야 할 것 같지만, 실제 범위는 훨씬 좁게 해석됩니다.

핵심 판례 — ‘구체적·개별적으로’ 판단한다

통상손모는 임차인 책임이 아니다

정상적으로 거주하며 생기는 자연스러운 마모를 ‘통상손모(通常損耗)’라고 합니다. 서울중앙지방법원 판결 등 하급심은 “특약이 없는 한 통상손모의 원상회복비용을 임차인이 부담한다고 보기 어렵다”고 판단해 왔습니다.

즉 “살면서 자연스럽게 생기는 흔적”과 “부주의로 만든 손상”은 다르게 취급됩니다. 집주인이 벽지 색바램이나 장판 눌림 자국까지 수리비로 요구한다면, 통상손모라는 점을 근거로 이의를 제기할 수 있습니다.

특약이 있으면 달라진다

내가 설치한 시설은 어떻게 되나

임차인이 살면서 편의를 위해 설치한 시설(붙박이 선반, 에어컨 전용 배관 등)은 원칙적으로 퇴거 시 철거하는 것이 원칙입니다. 다만 민법 제646조는 부속물매수청구권을 정하고 있습니다. 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건, 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있다면, 계약 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 임차인이 임의로 설치한 시설 전부에 적용되는 것은 아니고, 건물의 사용 편익을 위한 부속물인지 등 요건을 따져야 합니다.

실제로 분쟁이 생기면

1. 입주 시점 사진·영상을 남겨둡니다. 벽지·바닥·시설 상태를 촬영해 두면 나중에 ‘원래부터 그랬다’는 근거가 됩니다.
2. 퇴거 시에도 동일하게 촬영해 상태를 기록합니다.
3. 집주인이 보증금에서 수리비를 공제하려 하면, 통상손모인지 과실 훼손인지부터 구분해 이의를 제기합니다.
4. 협의가 안 되면 내용증명으로 이의 제기 사실을 남기고, 소액이라면 소액사건심판을 검토합니다.
5. 임차인이 설치한 시설에 대해 매수청구 여지가 있다면 퇴거 전에 미리 임대인과 협의해 두는 것이 분쟁을 줄입니다.

보증금을 아예 돌려받지 못하는 상황이라면 전세보증금 안 돌려줄 때 글에서 임차권등기부터 강제집행까지 절차를 확인할 수 있고, 계약 갱신 관련 권리는 계약갱신청구권과 전월세상한제 글에서 함께 볼 수 있습니다.

정리하면

임차인의 원상복구 의무는 계약서 문구 하나로 정해지지 않고, 계약 경위와 목적물 상태를 구체적으로 따져 판단합니다(대법원 2017다268142). 벽지 변색·장판 눌림 자국 같은 통상손모는 특약이 없는 한 임차인 부담이 아닙니다. 다만 반려동물 훼손, 흡연 냄새, 무단 개조처럼 과실이 있는 손상은 임차인이 책임집니다.

입주·퇴거 시점의 사진 기록이 분쟁을 막는 가장 확실한 방법이며, 특약사항에 “통상손모 포함”처럼 구체적인 문구가 있는지 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.