- 취득세는 집을 취득하는 순간 내는 지방세이며, 실제 매매가격(취득 당시 가액)을 기준으로 계산합니다.
- 1주택 기준 6억원 이하 1%, 6억~9억원 누진 구간, 9억원 초과 3%이며, 2주택(조정대상지역) 8%, 3주택 이상·법인 12%입니다.
- 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 추가될 수 있습니다.
- 일시적 2주택은 기존 주택을 3년 이내 매도하면 중과를 피하고, 생애최초 주택 구입은 최대 200만원까지 감면받을 수 있습니다.
- 신고·납부 기한은 취득일(잔금일)로부터 60일 이내입니다.
취득세란 무엇인가
취득세는 집을 취득하는 순간 내는 지방세입니다. 재산세처럼 보유하고 있다고 매년 내는 세금이 아니라, 사고 팔거나 물려받는 등 취득 행위 자체에 부과됩니다. 계산 기준은 시가표준액이 아니라 실제 매매가격, 즉 취득 당시 가액입니다. 계약서에 적힌 실거래가가 그대로 세금 계산의 출발점이 된다는 뜻입니다.
취득세만 내는 것이 아니라는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 추가 발생할 수 있습니다. 흔히 말하는 취득세율은 이 부가세까지 합친 실효세율과 다를 수 있으므로, 정확한 총 부담액은 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
핵심 세율 — 6억·9억 구간
[공식] 취득세는 1주택 기준 6억원 이하 1%, 6억~9억원 누진, 9억원 초과 3%이며, 2주택(조정대상지역) 8%, 3주택 이상·법인 12%, 상가·토지는 4%입니다. 여기서 핵심은 같은 주택이라도 주택 수에 따라 세율이 크게 달라진다는 점입니다.
구간별로 조금 더 자세히 보면, 주택 매매 시 취득세(본세)는 6억원 이하 주택은 1%, 9억원 초과 주택은 3%가 적용됩니다. 6억원 초과 9억원 이하 주택의 취득세(본세)는 1.01%에서 2.99% 사이로 계산되어, 가격이 오를수록 세율도 서서히 올라가는 누진 구조입니다.
| 취득 유형 | 세율 |
|---|---|
| 매매 – 6억원 이하 | 1% |
| 매매 – 6억 초과 9억 이하 | 1.01% ~ 2.99%(누진) |
| 매매 – 9억원 초과 | 3% |
| 주택 외 부동산(토지·건물) | 4% |
| 무상취득(증여) | 3.5% |
| 상속 | 2.8% |
| 원시취득(신축 등) | 2.3% |
주택이 아닌 경우도 정리해두면 도움이 됩니다. 주택 외 부동산(토지, 건물 등) 매매 시 취득세(본세)는 4%가 적용됩니다. 취득 원인이 매매가 아닌 경우도 각각 세율이 다릅니다. 주택 무상취득(증여) 시 3.5%, 주택 상속 시 2.8%, 주택 원시취득(신축 등) 시 2.3%가 적용됩니다.
몇 주택자로 계산되나 — 세대 기준과 시점
세율을 정확히 적용하려면 ‘몇 번째 집인가’를 정확히 판단해야 합니다. 아파트 매매 취득세는 세대 기준 주택 수로 계산됩니다. 본인 명의로는 처음 사는 집이라도, 세대원 중 다른 사람이 이미 주택을 보유하고 있다면 다주택으로 계산될 수 있습니다.
기준 시점도 중요합니다. 취득세는 잔금 지급일 기준으로 세대 구성과 주소지를 판단하여 계산됩니다. 계약일이 아니라 잔금을 치르는 날의 상황이 기준이 된다는 뜻이므로, 잔금일 전후로 세대 상황이 바뀔 계획이 있다면 그 시점을 정확히 맞춰봐야 합니다.
세대 분리로 중과를 피할 수 있을까
다주택 중과를 피하려고 세대 분리를 고민하는 경우가 많습니다. 실제로 세대 분리를 통해 다주택 중과를 피할 수 있으며, 만 30세 이상, 결혼, 또는 월 96만원 이상 소득으로 독립 생계 유지가 입증되면 세대 분리가 인정됩니다. 다만 아무 때나 서류만 옮긴다고 인정되는 것은 아니고, 위 요건 중 하나를 실제로 충족해야 한다는 점이 핵심입니다.
일시적 2주택 — 기존 집을 곧 팔 계획이라면
이사를 위해 새 집을 먼저 계약하는 경우를 위한 특례도 있습니다. 일시적 2주택 특례는 기존 주택을 3년 이내 매도하면 취득세 중과(8%)를 피하고 일반세율(1~3%)을 적용받으며, 납부한 세금 차액을 환급받을 수 있습니다. 새 집을 사는 시점에는 일단 중과 세율로 신고하되, 이후 기존 집을 기한 내 팔면 차액을 돌려받는 구조로 이해하면 됩니다.
다만 기한을 지키지 않으면 불리해집니다. 일시적 2주택 특례 적용 시 기존 주택 처분 기한(3년)을 넘기면 감면 세금과 가산세가 추징될 수 있습니다. 3년이라는 기한은 여유가 있어 보여도, 매도 시점을 계획하지 않고 미루다 보면 순식간에 지나갈 수 있는 기간입니다.
생애최초 주택 구입 감면
내 집을 처음 마련하는 경우에는 별도 감면이 있습니다. 생애최초 주택 구입 시 일정 요건을 충족하면 취득세를 최대 200만원까지 감면 또는 면제받을 수 있습니다. 소득이나 주택 가격 등 세부 요건이 있으므로, 생애최초 요건에 해당한다면 감면 대상인지 미리 확인해볼 필요가 있습니다.
신고와 납부 방법
기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 취득세는 주택 취득일(잔금일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 잔금을 치른 날부터 시간을 세어 두 달 안에는 처리를 마쳐야 한다는 뜻입니다.
신고 방법도 어렵지 않습니다. 취득세 신고·납부는 전국 공통으로 위택스(WETAX)를 통해 진행할 수 있으며, 위택스에서 취득세 미리 계산 서비스도 제공합니다. 계약을 앞두고 있다면 실제 신고 전에 미리 계산 서비스로 예상 세액을 확인해보는 것도 좋은 방법입니다.
취득세와 재산세, 언제 내는 세금인가
두 세금을 헷갈리는 경우가 많습니다. 둘 다 부동산과 관련된 지방세이지만, 부과되는 시점이 다릅니다. 취득세는 집을 사는 그 순간, 소유권이 넘어올 때 딱 한 번 내는 세금입니다. 반면 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로, 그 집을 보유하고 있다는 사실 자체에 매년 반복해서 부과됩니다.
그래서 집을 산 해에는 두 세금을 모두 마주하게 됩니다. 잔금을 치르면서 취득세를 내고, 그 후 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있다면 재산세를 다시 냅니다. 반대로 그해 안에 집을 팔았다면, 판 사람은 취득세를 낸 적 없이 매도 시점까지의 보유 부담만 지고, 취득세는 새로 산 사람의 몫이 됩니다. 집을 사고파는 시점을 계획할 때 이 두 세금의 부과 시점이 다르다는 점을 함께 고려하면 전체 세금 부담을 더 정확히 예상할 수 있습니다.
아파트 취득세 실전 체크리스트
- 세대 기준 주택 수 확인 — 본인만이 아니라 세대원 전체 보유 현황 기준
- 잔금일 기준 판단 — 계약일이 아니라 잔금 지급일의 세대·주소지 상황이 기준
- 6억·9억 구간 — 본인 취득가액이 어느 구간에 해당하는지
- 부가세 포함 계산 — 지방교육세·농어촌특별세가 취득세 본세에 더해지는지 확인
- 세대 분리 요건 — 만 30세 이상·결혼·월 96만원 이상 소득 중 실제 해당 여부
- 일시적 2주택이라면 — 3년 이내 기존 주택 처분 계획과 기한 관리
- 생애최초 여부 — 최대 200만원 감면 요건 충족 여부
- 신고 기한 — 잔금일로부터 60일 이내, 위택스로 신고·미리 계산