- 계약금은 특약 없으면 해약금 — 위약금(손해배상액 예정)과는 원칙적으로 다른 개념 (민법 제565조·제398조)
- 매수인이 깨면 계약금 포기, 매도인이 깨면 배액 상환
- 매도인은 말로 해제 주장만 해선 안 되고 배액을 실제로 주거나 제공해야 해제 효력 발생
- 중도금 지급 등 이행에 착수하면 계약금 포기·배액상환으로 임의 해제 자체가 불가능
- “위약 시 계약금 배상” 같은 특약이 있어야 계약금이 손해배상액 예정으로 작동
집을 계약하고 계약금을 걸었는데, 매도인이 갑자기 “시세가 올라서 못 팔겠다”며 계약금만 돌려주겠다고 합니다. 반대로 매수인 입장에서 더 좋은 매물을 발견해 계약을 깨고 싶은데 계약금을 포기하면 끝나는 건지 헷갈리는 경우도 있습니다.
계약금이 걸린 매매계약을 해제하는 원리는 생각보다 단순하면서도, 실무에서 자주 오해되는 지점이 있습니다. 민법이 정한 원칙부터 정리했습니다.
계약금은 원칙적으로 ‘해약금’이다
민법 제565조는 “당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다”고 정합니다. 즉 계약금은 ‘돈을 물어주고 계약에서 빠질 수 있는 권리’의 성격을 갖습니다.
여기서 흔한 오해가 있습니다. 계약금과 위약금은 원칙적으로 다른 개념입니다.
| 구분 | 성격 |
|---|---|
| 계약금 (특약 없을 때) | 해약금 — 임의로 계약을 해제할 수 있는 대가 |
| 위약금 (계약서에 별도 특약 있을 때) | 손해배상액의 예정 — 실제 손해 입증 없이도 청구 가능 |
대법원도 “계약금은 해약금의 성질은 가지지만, 위약금(손해배상액의 예정) 성질은 당연히 가지지 않는다”고 판시했습니다. “위약 시 계약금 배상”이라는 특약이 계약서에 명시돼 있어야 손해배상액 예정으로서의 효력이 인정됩니다(민법 제398조 제4항).
매수인이 깨면 포기, 매도인이 깨면 배액
| 해제하는 쪽 | 결과 |
|---|---|
| 매수인이 계약을 해제 | 계약금 포기 — 돌려받지 못함 |
| 매도인이 계약을 해제 | 계약금의 배액을 상환해야 해제 가능 |
매도인의 ‘해제하겠다’는 말만으로는 부족하다
‘이행의 착수’ 이후에는 임의로 못 깬다
제565조에 따른 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 중도금을 지급하거나 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하는 등 계약 이행을 위한 구체적인 행위가 시작되면, 그 이후로는 계약금 포기나 배액 상환만으로 임의 해제를 할 수 없습니다.
이 시점을 넘기면 계약을 깨려는 쪽은 상대방의 동의를 받거나, 채무불이행에 따른 해제·손해배상 책임을 져야 하는 훨씬 복잡한 상황으로 넘어갑니다. “중도금 지급 전까지가 승부처”라고 보는 이유입니다.
실제로 어떻게 대응하나
- 계약서에 위약금 특약이 있는지부터 확인합니다. “위약 시 계약금 배상” 같은 문구가 있다면 단순 해약금이 아니라 손해배상액 예정으로 작동합니다.
- 매도인이 배액배상으로 해제를 주장한다면, 실제로 배액을 지급했는지 또는 지급 제공을 했는지 확인합니다. 말뿐이라면 해제 효력을 다툴 수 있습니다.
- 중도금을 이미 지급했다면 ‘이행의 착수’가 인정될 가능성이 높으므로, 상대방의 임의 해제 주장에 적극적으로 대응해야 합니다.
- 분쟁이 커지면 내용증명으로 입장을 명확히 남기고, 필요하면 공인중개사나 변호사의 조력을 받습니다.
계약금 관련 분쟁이 소송으로 이어지기 전에, 부동산 매매 자체의 세금 부담은 계산기 모음에서 미리 가늠해 볼 수 있고, 계약서 작성 시 시세를 속이는 특약이 있다면 다운계약서·업계약서 처벌 글도 함께 확인해 볼 만합니다.
정리하면
계약금은 특약이 없는 한 ‘해약금’입니다. 매수인이 깨면 계약금을 포기하고, 매도인이 깨면 배액을 실제로 상환하거나 제공해야 합니다. 계약금과 위약금은 원칙적으로 다른 개념이므로, 계약서에 위약금 특약이 명시돼 있는지 반드시 확인해야 합니다.
중도금 지급 등으로 이행에 착수한 이후에는 이 방식의 임의 해제 자체가 불가능해집니다. 계약을 되돌릴 여지가 있는 시점은 생각보다 짧습니다.