- 다운계약서는 실거래가보다 낮게, 업계약서는 높게 작성한 허위 계약서입니다.
- 적발되면 매매 당사자와 공인중개사 모두 취득가액의 5% 이하 과태료를 부과받습니다.
- 매도인은 최고 40% 과소신고가산세, 매수인은 최고 40% 신고불성실가산세를 추가로 부담합니다.
- 세금을 포탈한 경우 조세범 처벌법상 2년 이하 징역 또는 포탈세액의 2배 이하 벌금까지 받을 수 있습니다.
- 국세청 조사 시작 전 자진신고하면 과태료를 50~100% 감면받을 수 있습니다.
다운계약서·업계약서란 무엇인가
먼저 두 용어를 구분해야 합니다. 다운계약서는 부동산 실제 거래가격보다 낮은 금액으로, 업계약서는 높은 금액으로 작성된 허위 계약서를 의미합니다. 둘 다 실제 거래된 금액과 다른 금액을 국가에 신고하는 방식이라는 점에서 같은 성격의 위법 행위입니다.
법적 성격도 명확합니다. 다운계약서 및 업계약서 작성은 부동산 거래 질서를 교란하는 명백한 불법 행위입니다.
계약 자체는 무효가 아닙니다
여기서 흔히 오해하는 부분이 있습니다. 대법원은 다운 또는 업 계약서가 사회질서에 반하는 법률행위로서 무효는 아니라고 판시했습니다. 즉 실제 매매 계약 자체는 유효하게 성립하고 소유권도 정상적으로 넘어갑니다. 문제가 되는 것은 계약의 효력이 아니라, 그 계약 내용을 허위로 신고했다는 점입니다.
과거에는 이런 관행이 불법이 아니었던 시기도 있습니다. 부동산 실거래가 신고제도는 2006년부터 시행되었으며, 그 이전 거래는 불법이 아니었습니다. 지금 기준으로는 반드시 실거래가 그대로 신고해야 합니다.
왜 이런 계약서를 쓰나
동기는 매도인과 매수인이 서로 다릅니다.
다운계약서는 주로 매도인의 양도소득세 및 매수인의 취득세 절감을 목적으로 작성됩니다. 실제 거래가보다 낮게 신고하면 양도차익과 취득세 과세표준이 줄어들어 두 당사자 모두 세금을 덜 낼 수 있다는 계산입니다.
업계약서는 주로 매수인이 향후 매도 시 양도소득세를 줄이거나 은행 대출액을 높일 목적으로 작성됩니다. 취득가액을 높게 신고해두면 나중에 팔 때 양도차익이 줄어들고, 담보 가치도 커 보여 대출 한도를 늘리는 효과를 노리는 것입니다.
적발되면 무엇을 물게 되나 — 과태료
| 대상 | 제재 내용 |
|---|---|
| 매매 당사자·공인중개사 | 취득가액 5% 이하 과태료 |
| 매도인(양도세) | 최고 40% 과소신고가산세 + 납부지연가산세 |
| 매수인(취득세) | 최고 40% 신고불성실가산세 + 납부지연가산세 |
| 공인중개사(관여 시) | 개설등록 취소 또는 6개월 이내 업무정지 |
| 조세포탈 시 | 2년 이하 징역 또는 포탈세액 2배 이하 벌금 |
| 거짓 신고(부동산거래신고법) | 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 |
가장 기본적인 제재부터 보면, 매매 당사자와 중개한 공인중개사는 부동산 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료를 부과받습니다. 매수인·매도인뿐 아니라 계약을 중개한 공인중개사도 함께 책임을 진다는 점을 알아둬야 합니다.
비과세·감면 혜택도 전부 날아갑니다
세제 혜택을 노리고 허위 신고를 했다면 오히려 손해가 커집니다. 다운계약 또는 업계약 적발 시 양도소득세 비과세 및 감면 규정 적용이 모두 배제되어 관련 세금이 추징됩니다. 1세대 1주택 비과세 등 원래 받을 수 있었던 혜택까지 전부 취소되고 세금이 다시 부과되는 구조입니다.
가산세는 얼마나 붙나
추징만으로 끝나지 않습니다. 매도인은 적게 신고한 양도소득세에 대해 최고 40%의 과소신고가산세와 납부지연가산세를 부담합니다. 매수인은 줄였던 취득세에 대해 최고 40%의 신고불성실가산세와 납부지연가산세를 부담합니다.
납부지연가산세는 시간이 갈수록 불어납니다. 납부지연가산세는 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액에 무납부일수당 0.025%가 부과됩니다. 적발이 늦어질수록, 그리고 납부가 미뤄질수록 부담이 계속 커지는 구조입니다.
공인중개사는 자격까지 위태로워집니다
거래 당사자만의 문제가 아닙니다. 공인중개사가 거짓 계약서 작성에 관여한 경우 중개사무소 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다. 매수·매도인의 요청이었더라도 중개사가 허위 계약서 작성에 협조했다면 영업 자체가 불가능해질 수 있는 중대한 처분입니다.
형사처벌까지 갈 수 있습니다
단순 과태료·가산세 수준을 넘어서는 경우도 있습니다. 사기 등 부정한 행위로 조세를 포탈한 경우 조세범 처벌법에 따라 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
금액이 크면 형량도 무거워집니다. 탈세액이 3억원 또는 5억원 이상인 경우, 조세범 처벌법에 따라 더 높은 징역형과 벌금형으로 가중될 수 있습니다.
거짓 신고 자체에 대한 별도 처벌 규정도 있습니다. 부당한 재산상 이득을 목적으로 한 거짓 신고는 부동산거래신고법에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.
왜 시간이 지나도 안심할 수 없나
적발 경로가 예상 밖일 수 있습니다. 매수인은 향후 자신이 양도세 부담을 줄이기 위해 다운계약 사실을 자진 신고하여 매도인이 적발될 위험이 있습니다. 처음엔 매수인도 함께 이득을 봤지만, 나중에 본인이 팔 때 양도세를 줄이려면 오히려 취득가액을 실거래가대로 정정해야 유리해지는 상황이 생길 수 있고, 이 과정에서 과거 다운계약 사실이 드러나기도 합니다.
시스템적으로도 적발 가능성이 계속 높아지고 있습니다. 국세청은 거래전산망 구축 등을 통해 부동산 거짓 신고를 철저히 모니터링하고 조사합니다.
자진신고하면 감면받을 수 있습니다
이미 허위로 신고했다면 스스로 바로잡는 것이 손해를 줄이는 길입니다. 국세청 조사 시작 전 자진신고할 경우 과태료를 50%에서 최대 100%까지 감면받을 수 있습니다. 조사가 시작되고 나서 적발되는 것보다, 스스로 먼저 정정 신고하는 쪽이 훨씬 유리한 구조입니다.
확인해두면 좋은 체크포인트
- 실거래가 그대로 신고 — 매매계약서상 금액과 신고 금액이 반드시 일치해야 함
- 과태료 대상 확인 — 매도인·매수인뿐 아니라 중개한 공인중개사도 부과 대상
- 비과세 혜택 재검토 — 다운계약 적발 시 비과세·감면 전부 배제됨을 인지
- 가산세 규모 예상 — 최고 40% 가산세 + 무납부일수당 0.025% 납부지연가산세
- 형사처벌 가능성 — 탈세액 규모에 따라 조세범 처벌법상 징역·벌금 가중
- 자진신고 검토 — 조사 전 자진신고 시 과태료 50~100% 감면 가능